Departamentos compactos y edificios con servicios: la fórmula que gana terreno en un mercado cada vez más caro

Vamos a los números. El valor promedio del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires pasó de 1.376.688 pesos en enero a 1.584.840 pesos en julio, un salto de casi 15% en siete meses, de acuerdo con los registros del Instituto de Estadística y Censos porteño. Las proyecciones del sector privado, en tanto, ubican el precio en torno a 1.874.364 pesos por metro cuadrado hacia diciembre, lo que configuraría un nuevo piso histórico para el acceso a la vivienda propia en la capital.

La dinámica no se detiene al precio del ladrillo: cuando se suman gastos generales, honorarios profesionales y tasas, el costo integral de construir alcanzó 2.286.170 pesos por metro cuadrado en julio, con un alza acumulada de 14,61% en el año y de 23,37% en la comparación interanual, según la Asociación de Pymes de la Construcción de la Provincia de Buenos Aires. Esa presión sobre los costos empujó a los desarrolladores a repensar la oferta.

Unidades más chicas, edificios con más servicios

La estrategia que ganó protagonismo consiste en achicar las unidades y ampliar los espacios comunes. Gimnasios, terrazas con parrillas, salones de usos múltiples y áreas de coworking se incorporaron como parte de la propuesta estándar en los edificios nuevos. La lógica detrás del modelo es directa: si el metro cuadrado dentro de la unidad resulta inalcanzable, el metro cuadrado compartido reduce el ticket de entrada sin resignar calidad de vida.

“Es un ticket que puede alcanzar el que quiere salirse del mundo del alquiler y entrar por primera vez en el mundo de ser propietario.”Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios

Tapiola además contextualizó el fenómeno en una tendencia global: la caída de la natalidad, el crecimiento de los hogares unipersonales y el aumento de los divorcios reconfiguran la demanda habitacional. Tenés cada vez más gente sola o gente únicamente en pareja sin hijos, que el monoambiente responde a eso perfecto, señaló el empresario.

Por su parte, la arquitecta Valeria Damiani, especializada en el segmento, describió el cambio de enfoque en la planificación de los proyectos: el aumento del valor del metro cuadrado, las nuevas formas de habitar las ciudades y los cambios en la composición de los hogares impulsaron un mercado en el que las viviendas compactas ganan protagonismo. Para Damiani, la consecuencia más visible es que el edificio deja de funcionar como un mero contenedor de unidades y pasa a operar como una red de servicios: quien adquiere una unidad de 40 metros cuadrados incorpora otros cientos, e incluso miles, de metros cuadrados de uso compartido que amplían las posibilidades de uso.

• Costo integral de construir en julio: 2.286.170 pesos por metro cuadrado.
• Variación acumulada en el año: 14,61%.
• Variación interanual: 23,37%.
• Precio promedio del metro cuadrado en enero: 1.376.688 pesos.
• Precio promedio del metro cuadrado en julio: 1.584.840 pesos.
• Proyección del sector para diciembre: 1.874.364 pesos por metro cuadrado.

En el bolsillo del comprador, la traducción es concreta: mientras un departamento familiar de tres ambientes se vuelve cada vez más inaccesible, un monoambiente o un dos ambientes con amenities se presenta como la puerta de entrada al mercado. Los analistas del sector coinciden en que la fecha a mirar es diciembre, cuando se conocerá si la proyección de 1.874.364 pesos por metro cuadrado se concreta o si el ritmo de aumento vuelve a sorprender al alza.