Vender una propiedad en CABA ya no paga ITI ni impuesto cedular: qué impuestos siguen vigentes en una compraventa

El precio acordado por una propiedad no es el único número que cuenta al cerrar una compraventa. Aunque se redujeron los impuestos para quienes venden de manera ocasional, la operación todavía puede incluir comisiones inmobiliarias, honorarios del escribano y otros gastos, y para el comprador esos conceptos también forman parte del presupuesto necesario para acceder al inmueble.

Comisiones, honorarios y gastos del financiamiento

Cuando interviene una inmobiliaria, la comisión suele ubicarse entre el 3% y el 4%, con variaciones según lo pactado entre las partes. Si la compra se financia con un crédito hipotecario, pueden agregarse la tasación, los seguros obligatorios y cargos administrativos del banco, que se suman al costo total de la operación.

El Impuesto de Sellos es otro componente ineludible de cualquier escritura. De acuerdo con la explicación de Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios, la alícuota general en la Ciudad de Buenos Aires es del 3,5%, y existe una exención para primera vivienda o vivienda única hasta un valor que el desarrollador situó en aproximadamente 220.000.000 de pesos. Cuando se supera ese tope, el tributo alcanza únicamente al excedente.

El esquema bonaerense presenta diferencias relevantes: la alícuota ronda el 2% y, según Tapiola, el pago suele repartirse entre comprador y vendedor. Por eso, la ubicación y el valor del inmueble terminan modificando de manera sustancial los gastos efectivos de la operación.

ITI y cedular: qué cambió para el vendedor

La reducción tributaria para quien vende involucra dos conceptos que dependían del momento de adquisición del inmueble. Las propiedades compradas antes del 1 de enero de 2018 estaban alcanzadas por el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI, tributo que gravaba la transmisión del dominio), eliminado a mediados de 2024: representaba el 1,5% del precio de venta, por lo que en una operación de 100.000 dólares equivalía a 1.500 dólares.

Para los inmuebles adquiridos desde 2018 regía el impuesto cedular (un tributo proporcional que grava la renta obtenida por la venta), del 15% sobre la ganancia calculada con el valor de compra actualizado. La exención comprende las ventas ocasionales de personas físicas, incluso cuando se trata de una segunda propiedad utilizada como inversión, según explicó Tapiola.

El alcance tiene un límite preciso: las ganancias de una actividad inmobiliaria habitual o empresarial continúan dentro del régimen general del impuesto a las Ganancias, como ocurre con una desarrolladora que construye y vende como parte de su giro comercial.

• Comisión inmobiliaria: entre el 3% y el 4% del precio de venta, según el pacto entre las partes.
• Honorarios del escribano y gastos de escritura: variables según la jurisdicción y el monto de la operación.
• Impuesto de Sellos en CABA: alícuota general del 3,5%, con exención para primera vivienda hasta alrededor de 220.000.000 de pesos; el tributo grava solo el excedente.
• Impuesto de Sellos en provincia de Buenos Aires: alícuota cercana al 2%, habitualmente compartida entre comprador y vendedor.
• Gastos asociados al crédito hipotecario: tasación, seguros obligatorios y cargos administrativos del banco.
• ITI: eliminado a mediados de 2024; era del 1,5% sobre el precio de venta para inmuebles adquiridos antes del 1 de enero de 2018.
• Impuesto cedular: del 15% sobre la ganancia ajustada por inflación; exento para ventas ocasionales de personas físicas, incluso en segunda propiedad de inversión.