Departamentos porteños: la oferta se achicó a menos de la mitad en materia de metros cubiertos

La superficie cubierta mediana de los departamentos en oferta en la Ciudad de Buenos Aires se redujo un 55% al comparar las unidades construidas en la década del treinta, con 102 metros cuadrados, con las edificadas desde 2020, que apenas alcanzan los 46 metros cuadrados, según un relevamiento elaborado por la firma de inteligencia inmobiliaria Mirando.ai sobre 53.424 avisos activos de venta de departamentos y PH (propiedad horizontal, es decir, casas o dúplex que comparten un mismo lote) en la Ciudad de Buenos Aires. La diferencia equivale a 56 metros cuadrados menos por unidad.

La transformación no se limita al tamaño: la cantidad mediana de ambientes también se modificó a lo largo de las décadas y pasó de cuatro a dos. La relación entre superficie y ambientes, en tanto, se sostuvo en un rango de entre 20 y 26 metros cuadrados por ambiente a lo largo de todo el período analizado, lo que sugiere que la caída de metros se tradujo de manera directa en una menor cantidad de espacios habitables dentro de cada unidad.

Más monoambientes y menos cocheras incluidas en el precio

La composición por tamaño de la oferta actual muestra un avance significativo de las unidades más pequeñas. Los monoambientes (departamentos de un solo ambiente) representan el 35% de los departamentos construidos en la década de 2020, frente al 1,9% que concentraban los edificados en los años treinta. En el extremo opuesto, las propiedades de al menos 100 metros cuadrados recorrieron el camino inverso: su participación descendió del 53,2% al 9,4%.

En paralelo, la forma de ofrecer las cocheras también cambió de manera marcada y eso afecta de lleno qué incluye el precio publicado. Entre las unidades edificadas entre 2010 y 2014, el 41,4% de los avisos incorporaba la cochera en el valor de venta. En las construcciones de 2025 y 2026, esa participación cayó al 13,9%. Al mismo tiempo, los anuncios con cochera opcional o comercializada por separado pasaron del 2% al 14%.

• Superficie cubierta mediana: 102 m² en los departamentos de los años treinta frente a 46 m² en los construidos desde 2020 (una baja del 55%).
• Cantidad mediana de ambientes: pasó de cuatro a dos entre ambas puntas del período.
• Participación de monoambientes: subió del 1,9% al 35%.
• Participación de unidades de al menos 100 m²: bajó del 53,2% al 9,4%.
• Avisos que incluyen cochera en el precio: cayeron del 41,4% (2010-2014) al 13,9% (2025-2026).
• Avisos con cochera opcional o por separado: subieron del 2% al 14%.

Recoleta, Monserrat y Palermo, los barrios donde más se redujo la superficie

Las diferencias entre barrios porteños son marcadas. Al comparar viviendas anteriores a 1980 con las construidas desde 2010, Recoleta pasó de una superficie cubierta mediana de 90 metros cuadrados a 45, una baja del 50%. Monserrat registró una reducción del 41% y Palermo, del 40%. En la zona oeste de la ciudad el fenómeno fue notoriamente menor: en Villa Devoto la caída fue del 6%; en Villa del Parque, del 8,5%; y en Villa Urquiza, del 9,6%.

El informe atribuye el grueso de la transformación a los cambios en la cantidad de ambientes más que a un rediseño del tamaño de cada ambiente, dado que la superficie media por ambiente permaneció dentro de una franja estable. Tras una etapa con medianas de entre 60 y 62 metros cuadrados en las construcciones de las décadas de 1970 a 2000, la superficie cubierta volvió a retroceder de manera pronunciada desde 2010. En la nota de Esteban Kovacevic, sección Petróleo y energía, queda pendiente cómo reaccionará la oferta si el precio del metro cuadrado publicado varía en los próximos meses.