Cuánto más se paga por vivir frente a un parque en la Ciudad de Buenos Aires

Vamos a los números. Vivir a metros de un parque tiene un costo extra concreto en el mercado inmobiliario porteño, y ese sobrecosto puede medirse con relativa precisión. Un análisis de la plataforma Roomix, difundido esta semana, identificó a los seis barrios de la Ciudad de Buenos Aires con mayor cobertura de espacios verdes accesibles a pie y, sobre esa base, comparó los valores de alquiler de las propiedades ubicadas en esas zonas con el promedio del resto de las unidades de cada área. La conclusión es clara: la proximidad al verde se paga, y se paga cada vez más.

La prima verde: entre 10% y 30% por encima del promedio

Según el informe, los departamentos y casas ubicados frente a plazas o parques de la Ciudad cotizan, en promedio, entre un 10% y un 20% por encima de las propiedades comparables de la misma zona. En los casos más extremos, cuando la unidad tiene vista directa a un gran pulmón verde, la diferencia trepa hasta el 30%. El fenómeno no es exclusivo de Buenos Aires ni de la Argentina: la literatura urbana lo describe como una prima de proximidad al verde, y tiende a acentuarse en ciudades con déficit de espacio público, donde cada plaza gana valor relativo.

• Palermo: más de 130 hectáreas de verde accesible a pie. Alquiler de monoambiente entre 650.000 y 1.000.000 de pesos; dos ambientes entre 900.000 y 1.400.000.
• Belgrano: principales pulmones en las Barrancas y el Bajo. Monoambiente desde 600.000 pesos; dos ambientes hasta 1.300.000.
• Caballito: Parque Rivadavia como referencia. Prima por vista al parque de 15% a 20%. Monoambiente desde 500.000 pesos; dos ambientes desde 700.000.
• Nuñez y Saavedra: Parque Saavedra y Costanera Norte. Dos ambientes entre 700.000 y 1.050.000; casas con jardín por encima de 1.700.000.
• Villa Urquiza: acceso al Parque Centenario. Monoambientes entre 450.000 y 680.000; dos ambientes entre 630.000 y 950.000.
• Parque Patricios: la opción más accesible del grupo. Monoambiente entre 380.000 y 580.000; dos ambientes entre 530.000 y 800.000.

En términos de bolsillo, los valores corresponden a montos en bruto y no contemplan gastos de alquiler ni expensas, que suelen adicionar entre 10% y 25% adicionales. Aun así, la diferencia entre extremos es elocuente: un monoambiente en Palermo puede costar casi tres veces lo que se paga por una unidad equivalente en Parque Patricios, aun cuando ambos barrios integran el mismo ranking de cobertura verde.

Por qué el verde se paga: lo que muestra el estudio

El relevamiento aclara que el espacio verde no opera como variable única en la formación de precios: la conectividad, la oferta de servicios, el estado de conservación de las propiedades y la dinámica de cada submercado pesan tanto o más que la cantidad de hectáreas cercanas. Sin embargo, en barrios donde esos otros factores ya están consolidados, la proximidad al parque funciona como diferencial competitivo y se traduce en una prima sistemática. En Palermo, por ejemplo, la vista directa a los Bosques del Parque 3 de Febrero explica gran parte del salto del 20% al 30% en unidades premium, mientras que en Caballito el Parque Rivadavia empuja los valores en un rango más moderado, del 15% al 20%.

Lo que sigue mirando el mercado con atención es la dinámica de los contratos vigentes. La fecha clave para dimensionar el impacto real de esta prima será el próximo ciclo de renovaciones de alquiler, en marzo, cuando una porción significativa de los contratos firmados bajo la ley actualizada empiece a renegociarse y los ajustes por inflación queden expuestos sobre estos valores ya inflados por la cercanía al verde.